Система управления зданием — это совокупность проводимых мероприятий, программных и технических решений, позволяющих снизить эксплуатационные расходы благодаря безопасной и эффективной в экономическом плане эксплуатации здания.
Зачастую, в сложно-технических системах управления зданием можно выделить следующую иерархическую цепочку:
1. Инженерные системы (вентиляция, освещение.).
2. Специализированное оборудование, позволяющее обеспечить работу инженерной системы (котлы, , насосы и прочее).
3. Настройка оборудования, дающая возможность наладить работу систем приборов без участия человека в их последующей эксплуатации, т.е. автоматически.
4. Единая сеть обмена данными между контроллерами автоматизации, посредством которой система будет работать в установленном порядке.
5. Комплекс диспетчеризации инженерных систем.
6. Задание параметров работы оборудования и система интеллектуального принятия решений. Данное звено не обязательно, но при его наличии к объекту применимо понятие «Интеллектуальное здание»
7. Технические специалисты и экономисты, контролирующие и регулирующие работу здания в целом.
Нижний уровень систем управления зданием представлен различными датчиками, исполнительными механизмами и контроллерами управления. Правильная работа инженерной системы не представляется возможной без надежной и отлаженной работы оборудования, которое входит в состав данной системы. Применяемые в контроллерах алгоритмы управления напрямую влияют на качество работы оборудования. Существует два типа контроллеров: конфигурируемые и свободно-программируемые.
Конфигурируемый контроллер – это программа с конечным набором определенных алгоритмов, написанных производителями контроллера. Свободно-программируемые контроллеры представляют собой только среду исполнения, а написание алгоритмов и программ является задачей пользователя. В инженерных системах, не отличающихся особой сложностью применяются конфигурируемые контроллеры, так как алгоритмы производителя соответствуют алгоритмам, по которым в дальнейшем будет функционировать оборудование. В случае наличия сложной системы может сложиться ситуация, когда самое простейшее действие не может быть выполнено по причине ограниченности алгоритма.
Свободно-программируемые контроллеры дают возможность реализовать алгоритм любой сложности работы оборудования. Таким образом, их применение — единственный способ наладить работу различного оборудования или даже нескольких систем. Не взирая на сложность, система должна получать задания на поддержание различных параметров от человека, или от другой системы автоматики оборудования, или от системы диспетчеризации. В противном случае, все параметры системы должен контролировать инженер, стараясь ничего не упустить.